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Die Wertermittlung

Die richtige Bewertung einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Die Grundsätze sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung V von 2010 geregelt. In der Praxis finden hauptsächlich das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren Anwendung. Bei einem sebstgenutzten Einfamilienhaus spielt der Ertrag keine Rolle, also kommt hier das Sachwertverfahren zur Anwendung. Die bauliche Qualität, die Ausstattung sowie der Grad der Abnutzung bzw. des Renovierungsbedarfs werden auf der Grundlage der Richtlinien der ImmoWertV erfasst.

Für Mehrfamilienhäuser, die ja meist nicht selbst bewohnt sind und als Anlageobjekt dienen, kommt die Ertragswertermittlung zum Einsatz. Hier wird eine Berechnung der nachhaltig erzielbaren Rendite vorgenommen unter Berücksichtigung von Faktoren wie Mieteinnahmen, Zinssatz, Bewirtschaftungskosten, zu erwartender Leerstand, u.v.a.. Auch dieses Verfahren findet seine Grundsätze in der ImmoWertV.

Zu beiden Verfahren sei gesagt: eine bundesweit anzuwendende Verordnung hat natürlich einen Nachteil. Sie kann die individuelle Lage einer Immobilie nicht berücksichtigen. Und die spielt eine entscheidende Rolle sowohl für das Einfamilienhaus wie auch für das Renditeobjekt. Für die korrekte Ermittlung des Marktwertes ist die Lage also ein entscheidender Faktor und somit Bestandteil unserer Wertermittlung.

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Der Energieausweis

Der Energieausweis ist ein Dokument, welches Informationen über den Energieverbrauch der Immobilie  enthält. Er soll dem Interessenten, Mieter oder Käufer Aufschluss darüber geben, welchen Energieverbrauch Ihre Immobilie hat. Am 01. Mai 2014 ist die neue Fassung der EU-Richtlinie zur Energieseinparverordnung (EnEV) 2014 in Kraft getreten. In der Folge, sind Sie als Eigentümer bei der Veräußerung oder Vermietung Ihrer Immobilie verpflichtet, dem Kauf- bzw. Mietinteressenten einen Energieausweis vorzulegen, bzw. diesen spätestens beim Kauf oder der Anmietung auszuhändigen. Zudem muss der Energieausweis in Immobilienanzeigen, in Print- und elektronischen Medien Erwähnung finden. Es wird in zwei Arten von Energieausweisen unterschieden: In den Bedarfsausweis und in den Verbrauchsausweis.

Der EnergieVerbrauchsausweis basiert auf den Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre und ist im Ergebnis somit u.a. stark von den Verbrauchsgewohnheiten der Bewohner abhängig. Ein Energieverbrauchausweis kann z.B. im Internet über verschiedenene Immobilienportale mit Hilfe eines zu beantwortenden Online-Fragebogens bezogen werden.

Im EnergieBedarfsausweis wird der Energiebedarf anhand einer energetischen Analyse des Gebäudezustandes ermittelt. In die Ermittlung fließen u.a. bauliche Angaben zur Anlagentechnik, Fenstern, Dach und der Wärmedämmfähigkeit der Gebäudehülle ein. Der Bedarfsausweis ist deutlich aussagekräftiger, aber auch deutlich teurer als der Verbrauchausweis. Den Bedarfsausweis erstellen z.B. Ihr Schorsteinfeger oder andere dafür qualifizierte Energieberater und Ingenieure.

Nicht für alle Immobilien ist der Energiebedarfsausweis verpflichtend. Für welche Immobilie der aufwendigere, teurere, aber auch aussagekräftigere Energiebedarfsausweis verpflichtend ist, beschreibt ebenfalls die EnEV. Oder wir sagen es Ihnen.

In der Beschaffung des für Sie richtigen Energieausweises sind wir Ihnen auf Wunsch gerne behilflich.

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Der notarielle Kaufvertrag

Genau wie wir, ist auch der Notar für beide Seiten da. Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung kann das Grundbuchamt keinerlei Einträge über den Eigentümerwechsel vornehmen und auch keine absichernden Darlehen in das Grundbuch eintragen. Ihr Notar erbringt u.a. die folgenden Leistungen:

•  Entwurf eines Kaufvertrages in enger Abstimmung mit dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie
•  Einarbeiten etwaiger, einvernehmlicher Änderungswünsche von Käufer und Verkäufer
•  Terminvereinbarung zur Beurkundung des Vertrages
•  Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (das Anrecht auf den Erwerb ist damit amtlich)
•  Einholung und Bearbeitung behördlicher Genehmigungen und Informationen
•  Grundbuchbestellung für die finanzierende(n) Bank(en)
•  Lastenfreistellung der Immobilie
•  Fälligstellung des Kaufpreises und die Überwachung der Zahlungseingänge
•  Veranlassung aller notwendigen Eintragungen in das Grundbuch
•  Weitergabe aller notwendigen Informationen an die Finanzämter und andere zuständigen Behörden

Die Kosten des notariellen Kaufvertrages trägt i.d.R. der Käufer einer Immobilie. Der Verkäufer indessen hat die Gebühren zu tragen, die im Zusammenhang mit eventuell zu löschenden Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) bei Notar, Gericht und Bank entstehen.